Vrijdag 26 augustus 2022 16:26 uur
Ter Aard
Ontvang updates voor Ter Aard
A en zijn echtgenote B (de verkopers) verkregen in 2014 het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond te Amsterdam waarop zij voor eigen gebruik een woning met bedrijfsruimte lieten bouwen. In 2018 bouwden zij in eigen beheer op het perceel nog een woning. Zij verkochten deze woning op 4 december 2018 aan X en zijn echtgenote Y, die de eerste bewoners van deze woning werden. In verband met de verkoop was op 29 januari 2019 het recht van erfpacht op het perceel gesplist in twee rechten van erfpacht, namelijk één ter zake van een gedeelte van het perceel met daarop de woning met de bedrijfsruimte en één ter zake van een gedeelte met daarop de woning. Op 1 februari 2019 was de woning aan X en Y geleverd voor € 741.100 en een jaarlijkse canon voor erfpacht van € 2.848,73. X en Y voldeden € 15.790 overdrachtsbelasting (ODB; 2% van € 789.500, zijnde de koopsom vermeerderd met de gekapitaliseerde erfpachtcanon). Vervolgens gingen zij in beroep en stelden dat de maatstaf van heffing voor de ODB moest worden verminderd met het bedrag van de bouwkosten waarvoor aan de verkopers BTW in rekening was gebracht. Zij deden een beroep op het besluit van 22 februari 2017 en stelden dat A en B geen ondernemers waren in de zin van de Wet OB en daarom de aan hen in rekening gebrachte BTW niet in aftrek konden brengen. Zij stelden dat de maatstaf van heffing moest worden verminderd met € 560.803 (het totaal van de aan de A en B in rekening gebrachte bedragen inclusief de grondwaarde). Volgens X en Y was sprake is van een verkrijging als bedoeld in artikel 13, lid 1, WBR omdat A en B na de bouw van de woning de economische eigendom daarvan hadden verkregen en deze verkrijging was aan te merken als een vorige verkrijging als bedoeld in dit artikellid. Verder was de gang van zaken volgens X en Y vergelijkbaar met de doorverkoop van een woning in aanbouw als bedoeld in het besluit. Op de zitting bij Rechtbank Noord-Holland stelden zij primair dat A en B als ondernemer in de zin van de Wet OB handelden en dat daarom de verkrijging was vrijgesteld op grond van artikel 15, lid 1, aanhef en onderdeel a, WBR (samenloopvrijstelling). A dreef volgens X en Y vanaf 1992 een onderneming in het ontwerpen en vervaardigen van boten, meubels, woninginterieurs en woningen. De inspecteur stelde dat het beroep van X en Y op de samenloopvrijstelling pas ter zitting was aangevoerd en daarom als tardief buiten beschouwing moest worden gelaten. Verder hadden A en B volgens de inspecteur met de desbetreffende levering niet gehandeld als ondernemer in de zin van de Wet OB. Rechtbank Noord-Holland was het met de inspecteur eens dat het primaire standpunt van X en Y tardief was. De vraag of A en B waren aan te merken als ondernemer voor de BTW vereiste alsnog een onderzoek van feitelijk aard, waarbij ook een derde partij was betrokken. De inspecteur kon ter zitting niet in staat worden geacht op het door X en Y aangevoerde standpunt te reageren. X en Y hadden de stelling in een eerdere fase van de beroepsprocedure kunnen aanvoeren. Het zou in dit geval in strijd zijn met een goede procesorde de stelling inhoudelijk te behandelen. De Rechtbank ging vervolgens in op de stelling van X en Y dat A en B na de bouw van de woning de economische eigendom daarvan hadden verkregen en deze verkrijging was aan te merken als een vorige verkrijging in de zin van artikel 13, lid 1, WBR. Gesteld noch gebleken was dat eerder een verkrijging van de nog in aanbouw zijnde of gereedgekomen woning had plaatsgevonden ter zake waarvan ODB was geheven. Van een eerdere verkrijging in de zin van artikel 13, lid 1, WBR kon daarom alleen sprake zijn geweest als aan A en B een levering had plaatsgevonden als bedoeld in artikel 3 Wet OB. A en B hadden de woning op eigen grond en in eigen beheer gebouwd. A en B waren eigenaar van de grond en werden door natrekking eigenaar van de woning. De woning was dus niet aan A en B geleverd en van een verkrijging van de economische eigendom, zoals X en Y stelden, was dan ook geen sprake geweest omdat A en B al juridisch en economisch eigenaar van het geheel waren. Van een oplevering als bedoeld in artikel 3, lid 1, onderdeel c, Wet OB was ook geen sprake omdat daarvan alleen sprake was als de vervaardiger van het goed een ander was dan degene die de opdracht tot vervaardiging had gegeven. A en B hadden de bouw van de woning echter niet aan een ander opgedragen maar hadden de woning in eigen beheer gebouwd. Dat zij een deel van de bouwwerkzaamheden hadden uitbesteed aan derden, maakte dit niet anders. De Rechtbank besliste verder dat de WBR, de Wet OB en het besluit er niet in voorzagen dat cumulatie van ODB en BTW in alle gevallen werd voorkomen. Hoewel aan A en B kon worden toegegeven dat het onderhavige geval materieel overeenkomsten vertoonde met een situatie waarin een vorige verkrijging in de vorm van een oplevering van een woning had plaatsgevonden, bood de tekst van artikel 13 WBR geen steun voor deze ruime interpretatie. Punt 9.1 van het besluit bood ook geen soelaas, omdat de woning niet aan A en B was verkocht en van doorverkoop van de woning dus geen sprake was geweest. De Rechtbank verklaarde het beroep van X en Y ongegrond.
Lees het volledige artikel bij de bron
Bekijk al het lokale nieuws van Ter Aard